경매낙찰후 절차, 강제집행 방법
매번 경매를 처음 시작하는 초보자분들을 위한 포스팅을 주로 했었는데, 오늘 포스팅의 주제는 '경매낙찰후 절차'와 점유자가 있는 경우 강제집행을 통해 내보내는 방법이 되겠습니다. 경매 중급자를 위한 포스팅이라고 볼 수 있겠네요!
먼저 법원 경매 절차에서 최고가 입찰가를 써낸 사람에게는 '최고가 매수인'의 지위를 부여받습니다. 하지만 최고가 매수인이라고 해서 소유자 또는 소유권을 넘겨받을 수 있는 지위를 얻는 것은 아닙니다. 최고가 매수인으로 결정된 후 법원의 매각허가결정까지는 일주일이라는 시간이 걸리기 때문인데요, 해당 과정에서 오류나 잘못은 없는지 낙찰자가 낙찰자로서 결격사유가 없는지 검증하는 기간이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
최고가 매수인 > 매각허가 > 대금 납부 > 소유권이전등기(명도)
법원으로부터 매각허가 결정을 받았다면 대금 납부 허가서를 받게 됩니다. 통상 대금 납부기일은 매각 허가 일로부터 30일까지 기한을 정해주는데, 중간에 채무자가 채무를 변제하거나 이의신청을 통해 소유권을 이전 받지 못하는 사례가 종종 있습니다. 때문에 여러분들은 매각허가 결정문이 나오는대로 잔금을 마련해두시는 것이 좋아요.
또한 최근에는 은행 대출이 더욱더 까다로워졌기 때문에 입찰 전부터 은행 상담으로 대출금을 산정해보고, 입찰 참여 및 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 무턱대고 입찰에 참여했다가 최악의 경우에는 입찰보증금 10%를 잃게 될 수도 있으니까요!
잔금 납부 및 취등록세 납부 > 소유권이전등기 및 부동산인도명령 신청 / 점유이전금지가처분(점유자가 있는 경우) > 2주 후 법원의 결정 >
위 부동산 인도명령 결정문은 잔금 납부, 취등록세 납부 후 소유권이전등기신청 및 부동산 인도명령 신청을 하고 나면 법원에서는 약 2주 후 결정을 내려줍니다. 인도명령 신청은 잔금 납부 후 6개월 내에 신청해야 하므로 잊지 말고 신청하는 동시에 해당 물건 점유자에게 '점유이전금지가처분'도 꼭 신청해야 합니다.
점유이전금지가처분을 신청할 경우 인도명령의 대상자가 점유권을 다른 사람에게 이전했다고 하더라도 점유권을 인도받은 대상에게도 효력을 미치게 하여 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
인도명령 신청 > 송달 > 집행문 부여 > 강제집행 신청
법원의 결정이 있은 후 부동산 인도명령의 채권자인 본인과 집을 비워줘야 하는 채무자에 송달하는 절차가 이루어집니다. 의도적으로 우편물 수취를 거부하거나 이미 이사를 간 경우 주소보정 후 송달, 야간 송달을 거쳐 공시송달까지 마치면 송달 절차는 마무리가 됩니다.
이후에는 법원으로부터 강제집행을 위한 '집행문'을 부여받을 수가 있습니다. 이게 바로 집행권원이 되는데요, 이를 가지고 해당 법원 안에 위치한 집행관 사무소를 찾아가서 즉시 강제집행신청을 해주시면 됩니다.
집행관 사무소에 따라 강제집행은 접수순부터 순차적으로 진행되므로 신청 후 약 1~2개월 정도 소요될 수 있습니다. 가장 좋은 건 원만한 합의가 이루어지는 거겠지만, 그렇지 않은 경우에도 시간이 조금 더 걸리는 것일 뿐 걱정하실 필요는 없습니다.
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이상 경매낙찰후 절차와 강제집행으로 점유자를 내보내는 방법에 대해 알아봤습니다. 이 강제집행이라는 과정 이후에도 집행 물품 보관, 집행비용의 결정 신청, 압류 및 처분 등 추가적인 과정들이 있습니다. 따라서 보다 자세한 사항들은 꼼꼼한 상담을 거쳐 모든 절차를 숙지한 후 진행하시길 바랍니다.
